二手房成交量见涨，中介却为何“自降身价”？

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天气越来越暖，二手房市场正处在稳步回升的过程中，买方和卖方的博弈也进入到新阶段。
近来，有买方发现房东提价甚至“不急卖”了，也有卖方抱怨吐槽房子挂了很久卖不出去。甚至连介于两方之前的房产中介也有了新动作——中介费打起了“价格战”，有些中介自愿“降薪”，卖房的佣金纷纷“打折”。
市场回暖，中介“自降身价”促成交
“以北京为例，大型连锁的中介公司，二手房中介费一般在成交价格的2.7%左右，最多的能有3%；小一些的公司，中介费在1.5%-2%比较多；至于独立经纪人、夫妻店或者社区店点位，中介费常常是1%-5%。”北京一位房产中介陈辰(化名)对中新财经记者表示。
陈辰所在的中介机构，对外公开的二手房交易中介费已经保持在2.7%多年。不过最近，他已经在通知客户们：条件允许可以直接给到2.2%-2.4%的优惠，特殊情况另外申请的话，二手房中介费甚至能低至2%左右。
“一般是多次交易或者拉来新客的老客户，成交事少爽快或者房子本身就好卖的新客户能享受到更多的优惠；本身条件不好卖的房子中介费也会高点，毕竟要花更多心思‘包装’。但只要和中介谈，大多能争取到比较大的折扣。”陈辰表示，有些中介会以“不能降价”“系统过不去”等作为理由，但都是借口，没什么谈不下的价格，特别是在这个时期。
陈辰所说的“这个时期”正是最近，二手房市场明显转暖。根据国家统计局发布的2月70城房价数据，二手房价格指数在持续下跌18个月的基础上首次转涨，全国近六成城市二手房价上涨。这也源自春节以来交易量稳定增长的积累，多地购房者积极入市。
身为二线城市的中介“个体户”，付龙(化名)对这段时间“卷起来”的中介费用也深有感触。他做过七、八年的新房、二手房中介，如今自己开二手房中介门店两年了。深知自己尚属于起步阶段，他一直坚持只收取一个点的服务费。
付龙所在城市，根据不同的品牌和房源，市场中介费大概处于1.5%-2%的区间。但最近很多中介费能打到7-9折，1.2%-1.8%的中介费屡见不鲜，甚至有了不少0.5%中介费甚至“不要中介费都行”的消息。
按理说，楼市火热、购房人数大增时，房产中介往往会提高中介费。为何最近的房产中介却开始“搞促销”？
“目前交易虽有恢复，但主要还是此前积压的部分需求的释放，市场上二手房的库存依然处于高位，销售也仍以去库存为主，处于‘以量换价’的阶段。”陈辰解释道，目前成交的主要还是价格低于行情的所谓“捡漏”房源，市场并未出现普涨现象。
陈辰表示，在热度能持续多久尚未可知情况下，中介们也倾向于趁着市场流动性恢复的当口，尽量多促成一些交易，便开始了“价格战”。
中介费到底有多少折扣空间？
“房产中介的门槛说高也高，说低也低。中介费更是完全可以谈，但每个公司都有不同的底价标准。除此之外，在某个门店，不同的中介，最后谈下来的点位都可能不同。”付龙表示。
中新财经梳理发现，当前国家对于房地产经纪收费并没有统一标准，通常由当地主管单位给出一个大致收费范围，且要求在门店内进行公示，但具体收费标准仍由企业自行定价。
这也使得目前各地二手房交易收取中介费的方式、比例不尽相同。有的由买房全部或大部分承担，有的则是买卖双方各承担相同比例，但总体而言大都是按照成交价的百分比收取。长期以来也不断有人质疑，在交易流程相同的情况下，成交价高的房子要收取更多的中介费用是否合理。
付龙介绍了中介费所包含的内容：硬性成本首先是贷款流程以及需要支付的成本，以及办理网签需要的费用，加起来一般是几千元。其余的弹性成本包括信息费、评估费、打点费、品牌费、宣传费等等，加起来一般在5000-10000元不等。
“但是总价比较高的房子，一般交易周期比较长，带看量也比较大，有些信贷的办理也相对复杂，因此耗费的人力、维护成本都比较高，大家也默认会收取更多的中介费。”付龙认为，但在付费的比例，以及统一的分配规则等方面，行业都仍有优化空间。
陈辰还提到，一套房源成交后，不仅仅是你的中介自己能拿到钱，整个开发过程中的一个或多个工作人员都能从中分到一定比例的业绩，甚至可能是来自不同门店的中介，这样才能保证拍图、维护、帮忙带看等服务。
“之前中介费也有套路。比如房东报价100万元，收2%的2万元中介费，中介说我给你多卖5万块钱，卖到105万，再多给我一万元的中介费。周围的业主看105万卖出去了，可能就会把挂牌价提高到108万甚至110万。”陈辰说，但目前抬高房价的行为已被公司明令禁止，违规中介会被开除。
由此可见，当前对于中介费定价权的归属仍存在不少争议。你是否在二手房交易时遇到过问题？

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