识破“霸王条款”劣行维护消费者合法权益

　据悉，今年上半年，市消保委共受理房产销售和房产中介的投诉422件。其中，涉及格式条款争议的有128件，而房产中介居间委托合同中的四类“霸王条款”更是投诉的焦点。
　　购房签约先交钱
　　实例：为确保房屋买卖成交，买方需在签订合同前交付承购意向金人民币1万元。
　　◆分析：如今，签约前先付意向金几乎已成为二手房市场的“行规”。但不少专家指出，房屋承购意向金实际上是中介公司巧立名目，为达到先收取买方钱款、获取不当得利而设置的一个陷阱。一旦房屋买卖难以成交时，不少中介公司都会凭借预先收取的“意向金”为筹码，迫使买方成交或赔偿中介公司所谓的种种损失。专家建议，主管部门如工商局、房地资源管理局应加强对中介公司在意向金收取方面的指导、管理。
　　横插一脚多要钱
　　实例：在委托合同履行期间，买方和卖方达成买卖协议后，卖方违约的，买方同意将卖方赔偿的定金的50％支付给中介公司。
　　◆分析：中介公司促成双方签订买卖合同后，一般就可以按照约定收到佣金。至于上下家任何一方在履行房屋买卖合同中发生的违约赔偿情况，如发生“定金罚则”情形，与中介公司并无关系。我国《合同法》也规定，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的理由以外，违约方应赔偿利益受损方的损失。因此，就该条款而言，中介公司横插一脚收取卖方支付给买方的部分赔偿金，显然是不当得利。下家在签订居间委托合同时，完全可拒绝这类条款。
　　突破上限定佣金
　　实例：委托成功后，买卖双方按房屋成交价的1.5％比例支付佣金给中介方。
　　◆分析：根据市物价局等部门去年下发的有关规定，居住房屋买卖中介经纪服务实行政府指导价管理，指导价的最高收费标准为房屋交易中心登记成交价的1％。中介公司可在指导价上限以下（含指导价），按服务项目实行菜单式收费。该条款约定中介可收取1.5％的佣金，突破了收费标准的上限。遇到这种条款，市民可以物价部门的规定作为自己谈判的砝码，不能简单地认为这类条款都是无效条款而不加理会。
　　交易未成乱收钱
　　实例：如买方反悔，未于约定日期至中介公司签订买卖合同，致使交易不能成功，则买方同意将实际给付的诚意金支付给中介公司，以作为违约之赔偿。
　　◆分析：商品房买卖属于大宗消费，上下家都会有个合理的“犹豫期”，以便深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，以决定是否成交。同时，我国《合同法》规定，房产中介未促成交易的，不得要求佣金，只可要求买方支付中介居间过程中发生的必需费用。据此，中介公司在居间委托合同中设定此条，是利用自身优势地位，想获取不当收益。该条款明显有失公平，有利于中介，而不利于买方。
　　房产专业律师提醒市民，在二手房交易中，首先，了解有关房屋买卖和房屋中介居间代理方面的法律法规；其次，关注中介公司的资信情况，尽量选择品牌好、资信佳的大公司；最后，在签约时，要仔细阅读居间委托合同和房屋买卖合同的条款，不要在不知情的情况下贸然交付意向金或定金。对于显失公平的“霸王条款”，应坚决要求修改或拒绝。另外，不要在经纪员口头承诺的影响下草率签字。

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