农村房屋买卖合同效力认定中存在的主要问题及分析

【农村房屋买卖合同】农村房屋买卖合同效力认定中存在的主要问题及分析
我国关于解决该类纠纷的立法很不完善，全国各地各级法院的判决大相径庭，如此的“百花齐放”不仅不利于体现法律的严肃性和统一性，同时也不利于社会主义市场经济的良性循环。笔者严格依照法律逻辑进行合法性审查，根据相关法律法规和客观实际对于认定农村房屋买卖合同无效论观点持反对意见，认为对于农村房屋买卖合同应该以认定有效为原则，认定无效为例外，其理由如下：
1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从法律条文理解，所谓“一户一宅”是指农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地，而不能申请其余的宅基地，此处禁止的是不能申请两处宅基地，而没有限制宅基地的转让，农民对自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有权，房屋买卖完全是平等民事主体的私法行为，法律法规并不予以禁止，因此法无明文禁止不违法。
2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，从其立法精神来看，该条规定主要是为了加强国家对于土地用途的监管，限制农用地转为建设用地，从而保持农业用地的数量，毕竟在当时的大环境之下，土地仍然是农民的生存之根本，保证农民的粮食供应解决温饱问题还是头等大事，而现在农民的温饱问题已经解决，逐步向小康生活水平靠拢，因此该法律立法的大环境已经不复存在了。同时宅基地本来就是建设用地，其主体变更并没有改变宅基地的性质，更不会导致农业用地的减少，故该条适用于宅基地使用权的规范是明显不妥的。[10]
3.未办理过户登记并不影响合同效力。因为房屋过户登记不是房屋买卖合同有效的必要要件，登记制度的作用主要在于公示，让公民周知该权利的存在，以及权利人的相关信息。登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权变动情况的这一客观事实，而非房屋买卖合同本身。登记是房屋买卖合同中的一项附随义务，是生效房屋买卖合同的履行的内容之一，不是房屋买卖合同的必要要件。[11]从登记的法律后果来看，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，但该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。根据《合同法若干问题的解释》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”
4.购买主体是城镇人口不影响合同效力。土地管理法规定的宅基地申请主体资格限于同一集体经济组织成员，同时规定村民在出售该宅基地使用权后不得再申请，可见法律并没有禁止宅基地使用权转让和农村房屋买卖。更没有明确限制向城市居民出售。即使《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，明确指出的农村住宅用地只能分配给本村村民，规定宅基地只能分配给农民，也只是说明了宅基地规划审批利用范围是面向农民，并没有明确规定农民依法取得的宅基地不能再转让，也即宅基地可以随地上房屋再转让。与此同时，规划指向的农民有接受该规划依法提出申请的权利也有不提出申请宅基地而在城里买商品房的自由。再次，土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。因此笔者认为，要活跃农村房产市场，对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制，如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，反而会损害农民的利益。
5.农村房屋买卖合同效力的认定应适用合同法的规定。《中华人民共和国合同法》将认定合同无效的标准限定在违反法律、行政法规上，而且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第4 条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。也就是说只有违反法律和行政法规的规定才会导致合同无效，而大多判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，此文件不是行政法规。因而，笔者认为上述“通知”，并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。[12]最高人民法院于1992 年7 月9 日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则，该批复的内容如下：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效” 。最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。
6.从法律保护所有权的基本精神来看，限制农村房屋自由买卖并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。[13]在我国土地的所有权有两种，国家所有和集体所有。不论房屋项下的土地是何性质，房屋所有者享有的只是使用权甚至是法定租赁权。既然同样是只能处分房屋所有权为什么农村居民与城市居民的权利不同房屋买卖不同于普通买卖因为涉及地随房走的原则，有房屋处分权并不一定有土地处分权。那么我们可不可以不触雷线，将房屋买卖问题仅限于房屋所有者的财产处分权问题房屋处分权应该像其他财产处分权一样归于房屋所有者，至于房屋买卖的特殊性可以通过特别交易程序去解决，而不是绝对限制买卖。这样可以化解当前我国关于农民处分其房屋财产上的诸多矛盾。国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策，农村村民享有的住房所有权与城市居民在所有权的权属方面并没有什么区别，城市居民都可以出售享有所有权的住房，那么农村村民为什么不可以出售享有所有权的房屋呢认定农村房屋买卖合同有效对于维护农民的财产权利是一种积极态度。
7.维护《合同法》帝王条款诚实信用基本原则的需要。目前农村房屋买卖纠纷的发生主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此确认合同有效对于维护交易安全是重要的支持。[14]
综上，笔者关于农村房屋买卖合同效力的认定原则是：以有效为原则，无效为例外。房产是农民所有资产中的大项，可以说几乎占据总资产的70%左右，房产也是农民赖以生存的基础。对于农民出卖自己的房产案件纠纷一定要慎重把握，既要合理化解社会矛盾、又要维护法律的尊严，达到法律效果和社会效果的和谐统一。

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