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地产咨询公司易居中国发布了 2017 年中国房企销售报告。碧桂园、万科和恒大位列前三，都在今年突破了 5000 亿的销售额。2016 年的时候，它们才突破 3000 亿，一年时间每家都涨了六成以上。

其中增长最快的碧桂园年度销售额达到 5500 亿元，上半年就超过了 206 年全年。而 2015 年的时候，碧桂园全年销售额不过 1400 亿元。

高涨的地产销售额将恒大地产的许家印送上了首富的位置。恒大地产 2017 年排名尽管较 2016 年下滑 2 位，但净利润提升显著，带动其港股股价一年上涨 800%。

2017 年，中国地产前十名加起来达到 3.2 万亿，较 2016 年多 1 万亿。

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大的更大，小的也更小了

2017 年全国新房销售额更集中在排名前 100 的中大型地产公司上，集中度达到 55.5%。去年销售额过 500 亿的公司增加了 15 家，但 100 亿以上规模的公司却减少了 2 家。

政策变化直接影响了小公司拿地拿钱的难度。比如上海不允许私募资金直接进入土地市场，拿地实行招标综合评分，从开发商的经济实力、技术资质、项目经验三个方面对地产开发商实行综合评分，申万宏源证券预计，地产 20 强之后企业在上海拿地基本无望。

一家国有银行内部人士去年年底透露，银行正重启房地产压力测试，或将对高杠杆、高负债的激进房企收紧贷款，以降低金融机构系统性风险。《上海证券报》报道，银行在融资选择开发商时都有一份名单，按照规模排名比较靠前的开发商才有可能进入这个大名单。

大公司今年的增长主要来自三四线城市

而就地产业整体情况来说，以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自 2016 年以来持续下滑，从 5% 降至 2.2%。一线城市的管控不仅在于对消费者限购，即便是大型地产开发商也面临融资难、拿地难的情况。

二线城市销量也在下滑。易居统计的 32 个二线城市住房销售面积比重从 36% 降至 31%，只有三四线城市的销售占比在持续上升， 600 个三四线城市从 60% 上升至 67% 的历史高位。

所以大公司也早已把主要市场放在三四线城市。由此易居中国预测，2018 年商品房销售将更向排名靠前的房企靠拢，前 30 名房企销售占比将从现在的 38% 提高到 50%。

而对年销售额 500 亿元以下的小规模房企来说，它们的增长难处还在于在住房销售限价条件下，它们前期部分高价地块普遍面临高价拿地、低价卖房的情况，开工上市就意味着亏损。

2017 年房企销售冠军碧桂园的中期报告披露，公司超过六成的合同销售款来自三四线城市，近 2000 亿元。公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州城关和沈阳于洪。

不过三四线火爆没有持续很久。三四线同比增速从今年前八个月的 21%降至10 月的 4%。

中国房地产从最早炒一二线城市新房开始，再到新房限购后的二手房交易，经过一轮轮的接力，现在一二线城市新房销售下滑，二手房成交价也下滑，增长落在三四线。

现在三四线已经在回落，接下来呢？