来源：广州日报
原标题：房贷申请关注这些点
　　公积金贷款基准利率为3.25%，是更优的选择。
　　房贷利率下调，购房成本降低。
　　5月20日，央行将5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调15个基点至4.45%， 这是自2019年LPR机制建立以来，5年期以上LPR调整幅度最大的一次。数据显示，就目前内地利率水平而言，当前已处于相对历史低位。房贷利率调整，意味着月供额度下降，购房成本降低。业内人士表示，在利率下行阶段，是否出手置业，如何申请到更加优惠的房贷利率需要注意的事项不少。


　　文/图 广州日报全媒体记者 刘丽琴


　　等优惠利率要注意办理贷款约定时间线


　　近期，随着房贷利率的下调，市场也在发生微妙变化。


　　赵小姐为改善居住近期出手购房，付完首付在售楼部洽谈办理房贷时发现，现场有多家银行驻场提供咨询，一家银行表示可申请5.0%的房贷利率，而另一家银行则表示根据她和先生工作较稳定，收入和还款能力较强，确认为银行优质客户，可申请4.8%的贷款，即LPR加20基点。


　　赵小姐当下就决定选择提供更优惠利率的银行办理按揭贷款，而在办理过程中，正碰上5年期以上LPR下调至4.45%，因此最后赵小姐的房贷利率确定为4.65%。


　　事实上，自2021年11月房贷松动以来，近半年，全国房贷利率累计降幅超过50个基点，部分城市更是累计下降100个基点。


　　5月房贷利率变化相当快，截至5月28日，克而瑞监测的32个重点一、二线城市首套房贷平均利率为4.5%，二套房贷平均利率为5.2%。


　　【建议】


　　面对房贷利率的下行趋势，业内人士表示，购房者多与几家银行沟通争取，根据自身工作收入、还款能力等条件综合考虑，选择提供更优惠利率的银行。


　　需要关注的是，由于房贷利率政策与银行落地执行之间有一定的时间差，对于一些正在进行中的交易也产生了影响。近期有一些购房者面对下调的利率，选择暂停正在走流程的批贷程序，重新申请更优惠的利率。需要提醒的是，购房者需要注意购房合同中约定的按揭办理时间，如果为获得利率优惠，申请时间过长，可能会出现违约问题而遭受损失。因此，最好可以和银行确认审批时间。


　　夫妻俩究竟可以贷几次公积金？


　　相比商业贷款，公积金贷款基准利率为3.25%，自然是更优的选择。李先生家是第三次购房，早年购买的两套房产都是使用公积金贷款的，其中一套房已经出售，名下剩的一套也已结清贷款。打听到公积金能使用两次，李先生很惊喜，再次使用公积金贷款购房，能省下不少利息。


　　根据《广州公积金个人购房贷款办法》，每个缴存职工能用公积金贷款两次，家庭购房套数“认房”又“认贷”，并执行差别化的首付和利率政策。那么夫妻两人都缴存了公积金，能贷几次呢？


　　李先生告诉记者，他们通过查询才知道，原来以前购买的两套房中，一套使用了妻子的名字申请公积金贷款，一套则是两人共同申请的。在还清贷款后，李先生还有一次使用公积金贷款的名额。此次李先生申请60万元的公积金贷款。


　　记者咨询广州住房公积金管理中心获悉，夫妻两人理论上最多可贷四次，不过从具体情况来看，有些家庭并不需要多次。主要看申请时家庭的房产情况和贷款情况。


　　如果丈夫曾买过两套房，但他和妻子从未使用过公积金，那么只要他把两套房都卖掉，家庭名下无房产，仍然可以申请公积金贷款两次，如果这两套房的贷款都还清了又被卖掉，那么还可以以妻子的名义再贷两次。


　　单人公积金贷款额度为60万元，双人贷款额度为100万元，实际申请中，很多人都是以夫妻两个人的名义一起申请的，那么就无法有四次机会。


　　【建议】


　　已经使用过公积金贷款的购房者，可以在申请贷款时通过银行或公积金管理中心查询公积金贷款使用名额情况，如果还有名额可以尽量使用。


　　提前还房贷是否划算还需综合考虑


　　由于房贷利率的下行，此前一些购房者获批的房贷利率就显得高了。即使LPR下调，但加点是不变的。如何应对？有些人会选择提前还贷。


　　根据中国人民银行公布的2月、4月社融数据，新增的居民中长期贷款为负，这说明有人在主动选择降低负债。同时，4月末多家银行下调存款利率，以四大国有银行为例，将3年定期存款利率由3.25%下调至3.15%，3年期大额存单利率从3.25%下调至3.15%。储蓄增加，而低风险资产收益率逐步下行，让居民提前偿还房贷的意愿提升。


　　在获批房贷利率高于现行主流利率的情况下，是否可以选择提前还贷？


　　以方正证券研究所的测试案例来看，在房地产上行周期中，按揭利率相对高点的2018年购房，申请100万元的商业贷款，贷款年限30年，房贷利率为5.7%，2018年10月首次还款，如果选择还款4年后2022年10月一次还清，以等额本息方式计算，最后一次性还款（余26年）94.94万元，可节省86.14万元利息，平均年节约利息3.31万元。


　　如果将这94.94万元用于理财，以3%～4%的收益率来计，一年的收益能达为2.85万～3.8万元。对比之下，理财收益率在3.5%以上，提前还款不划算，在其他时点更难保证提前还款是划算的。


　　【建议】


　　业内人士表示，由于计息方式不同，不能简单地以理财收益率和房贷利率做对比，来衡量居民提前还贷是否划算，而是需要具体问题具体分析。除了房贷利率与理财收益率外，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。