贷款抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的担保，债权人持有抵押财产的担保权益。当借款人不履行借款合同时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

一、贷款设定抵押的条件

1.根据我国《担保法》规定，抵押人拥有所有权或者经营管理权的下列财产可以抵押：

（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。

（2）抵押人所有的机器、交通运输工具盒其他财产。

（3）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。

（4）抵押人依法由处分权的原材料、半成品、成品。

（5）抵押人依法承包并经发包方统一抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权。

（6）抵押人依法可以抵押的其他财产。

2.不得抵押的有：

（1）土地所有权。

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等几天所有的土地使用权。

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。

（5）依法被查封、扣押、监管的财产。

（6）依法不得抵押的其他财产。

3.抵押物条件

（1）合法性。抵押必须经法律允许可用来抵押的物品。必须确认抵押的财产归抵押人所有，或是抵押人有权支配的财产。对于合伙企业中的财产抵押，必须有全体股东签字同意的股东决议书。用共有财产抵押的，必须取得共有人同意抵押的证明。

（2）要具有流动性。当借款人不能履行债务时，债权人能及时处理抵押物来尝还贷款。当抵押物不具流动性或流动性差，不能及时变现时，会影响贷款的回收。

（3）价值稳定性。在借款期间，抵押物价值要能保持相对稳定，这有利于贷款的安全。

（4）权属无争议的财产。财产的所有权、使用权不明确或有争议，抵押人对该财产没有处分权的不能作为抵押物。

（5）处置时不妨害公共利益。贷款到期，债务人未归还处置抵押物时，不会损害到公共利益或者其他第三方的利益。

二、抵押物登记

抵押贷款要办理抵押手续登记，其目的是使抵押权获得公信力。抵押登记后能防止欺诈和重复抵押，同时有利于充分发挥抵押的担保功能，保证债权的实现，还能为债务清偿顺序提供法律依据，避免发生纠纷。

对于抵押物的登记，法律有两种规定，一种是强制登记，即抵押贷款双方当事人签订抵押合同后必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日其生效；另一种是自愿登记，即抵押贷款双方当事人对抵押物可以登记，也可以不登记，抵押合同自签订之日起生效。

不同的抵押物在不同的部门登记，只要包括以下部门：

1.以无地上定着物的土地使用权抵押的，为合法土地使用权证书的土地管理部门。

2.以城市房地产或者乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级（含县级）以上的房产管理部门。

3.以林木抵押的，为县级以上林木管理部门。

4.以航空器、船舶和车辆抵押的，为运输工具的登记部门。

5.以企业的设备和其他动产抵押的，为财产处所在地的工商行政管理部门。

    以上述财产以外的其他财产抵押的，为抵押人所在地的公证部门。

三、抵押物估价和贷款抵押率的确定

1.抵押物的估价方法参照对借款人相关资产的评估方法。

2.由于抵押物不同，其保管方式、变现能力和处分方式也各自不同，对于每笔贷款的抵押率要根据不同的抵押的流动性、安全性以及贷款本身的风险度分别确定。对于流动性、安全性好，变现能力强、抵押物收益高，贷款的风险度低的，可确定较高的抵押率；反之，抵押率要低。

四、抵押的效力

抵押的效力是指债权人、债务人设立抵押后所产生的法律后果，主要包括：

1.抵押担保的范围：包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

2.抵押物的转让：抵押物在抵押期间。法律允许抵押人转让抵押物。但为保障债权人和受让人的合法权益，必须遵守以下法律故一定：第一，抵押人转让已办理登记的抵押物要通知债权人，并告知受让人转让物已抵押的情况，否则转让行为无效；第二，抵押人转让抵押物所得价款明显低于抵押物价值的，债权人可以要求借款人提供相应担保，不提供担保的不得转让；第三，抵押人转让抵押物所得价款应当提前清偿贷款，贷款未清偿前抵押人不得使用抵押物价款，超过贷款债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人清偿。

3.抵押物的保全：在抵押期间，债权人若发现抵押人对抵押财产使用不当或保管不善，足以是抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失，抵押权也消失。

4.抵押权的实现：抵押担保虽然具有现实性和凭证性，但抵押权是与担保的债权同时存在的。抵押贷款到期，若借款人能足额按时归还本息，则抵押自动消失。若借款人不能按时归还贷款本息，或债权人同意延期后仍不能履行还款，抵押权才真正得以实现。

五、贷款抵押风险分析

为避免抵押合同无效造成贷款风险，抵押贷款首先要做好风险分析工作，只有详尽的风险加上完备的风险防范才能真正保证贷款抵押的安全性。

   （一）贷款抵押风险分析

1.抵押财务虚假或严重不实。抵押权建立的前提是抵押物必须真实存在，且抵押人对此拥有完全的所有权。没有所有权或有争议的财产抵押无效。

2.未办理有关登记手续。我国《担保法》规定，在法律规定范围内的财产或权利抵押，双方当事人不但要签订抵押合同，而且要办理抵押物登记，否则抵押合同无效。

3.将共有财产抵押未经共有人同意。共有财产是指来两人以上对同一财产享有所有权。对共有财产抵押的，按照共有财产共同处分的原则，应该经得个共有法人的同意才能设立，否则抵押无效。

4.以第三方财产抵押未经财产所有人同意。未经所有权人同意就擅自抵押的，不但抵押关系无效，而且构成侵权。所以，第三方财产作为抵押，必须经得第三方同意，并办理相关法律手续方能有效。

5.抵押房产评估不真实，导致抵押物不足值。

6.抵押财产价值贬损或流动性差难以变现。

7.抵押财产在抵押前，抵押人将该财产与承租人签订了长期的出租协议或合同，导致抵押权实现时财产难以变现。根据相关法律规定，抵押权转让后，原租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，受让抵押物的债权人或第三人不得擅自解除租赁合同，且承租人有优先购买的权利。

（二）贷款抵押的风险防范

1.对抵押物进行严格审查。首先要确保抵押物的真实性，这就要求小额贷款机构要认真审核有关权利凭证，对房地产抵押，要对房地产进行实地核查；其次要确保抵押物的合法性，这就要求小额贷款机构严格依照法律审查抵押财产，防止法律禁止的财产用于抵押；最后要认真查验抵押物的属权，确保抵押物的有效性。小额贷款机构在核查抵押房产权属时一定要认真仔细，特别要注意合伙企业财产抵押时，必须经过全体合伙人同意并共同出具抵押证明。

2.对抵押房产价值进行准确评估，这是保证抵押物足值的关键。

3.做好抵押房产的登记工作，确保抵押关系的效力。需依法登记的抵押物，抵押合同自登记之日起生效。法律规定自登记之日起生效的合同，必须办理抵押登记，否则合同就无效。因此，必须切实做好登记工作，以确保抵押关系的合法有效。

4.抵押合同期限应覆盖贷款合同期限。签订抵押合同时，抵押期限应等于或大于贷款期限。凡变更贷款主合同的，一定要取得抵押人的书面同意，并重新签订抵押合同，重新登记。