物业管理前期介入及与房产开发项目关系

　　随着社会经济的快速发展，20世纪90年代开始，物业管理在我国逐渐得以兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和对业主的服务上，发挥了传统房屋管理体制没有的作用，基本上得到了全社会的认可。一般认为，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着房地产业和物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不能适应物业管理发展的需要。随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈，越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。良好的物业管理，不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求，而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段，物业管理前期介入还仅处于探索发展阶段，本文即物业管理前期介入及其对房地产开发项目的影响进行探索性的分析，期望能为物业管理前期介入的规范发展提供参考。
　　一、物业管理前期介入的基本内涵及意义
　　（一）物业管理前期介入的基本内涵
　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，它是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业前期管理的介入。所谓物业管理前期介入，是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受开发商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源，从维护开发商与未来业主利益的立场出发，为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满，并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。
　　（二）物业管理前期介入的意义
　　具有一定资质条件的物业管理专业企业介入物业开发建设项目（即房地产开发项目），这将对物业建设质量的提高，保证入住业主生活质量和物业管理质量，建立和谐社会具有深远的现实意义。
　　首先，前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和物业管理质量，进一步实现物业建设、使用维护的全程物业管理服务。过去，物业管理出现在物业交付使用后，基本上是修修补补；如果物业存在功能与质量等先天不足，物管企业难有回天之术。物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，从物业管理的角度，及时发现物业使用功能与质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障，促进了物业建设质量的提高。
　　其次，前期介入为保证物业建成后的管理服务质量奠定了良好的基础。当前，很多物业，特别是一些老旧物业的管理服务质量不能令人满意，其关键因素不完全是物业管理企业的管理服务水平问题，更有其设计开发建设质量不符合物业管理要求方面的因素，进而影响了整个物业管理服务的质量。
　　二、物业管理前期介入对房地产开发项目的积极作用
　　多年的实践告诉我们，实行物业管理的前期介入对房地产开发项目的直接作用与间接作用都是很大的，具有十分重要的积极影响，具体来讲，主要有以下几个方面。
　　（一）促进房地产开发项目的规划合理、设计优化
　　规划设计是房地产开发项目区能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素。以往房地产开发在规划中大多考虑了房屋和配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从有利使用和管理的角度去把房屋建成后联系起来统一规划，产生建成后物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺，并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入能及时带来管理人和使用人长期相伴所积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。

物业管理前期介入及与房产开发项目关系

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