打官司找张雷律师 张雷律师 普法天天讲 北京张雷律师 

我于2005年7月购买了一套期房，现开发商通知我办理入住手续。在办理入住手续的过程中，开发商在没有安排我们验房的情况下即要求我填写验房单，如果不填验房单就不给我们验房。后来在验房的过程中我发现，我所购买的那套房屋墙面倾斜，天花板上有裂缝。与开发商协商了几次，开发商也派人来修过，但都没有解决问题。请问:为什么我还没有验房就要求我填写验房单？我可以因房屋质量问题要求开发商退房吗？ 

■律师解答: 


一、开发商没有安排购房人验房即要求购房人填写验房单不妥现将商品房交付的一般程序简述如下: 


1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。 


2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。 


3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下，实地查验所购买商品房并填写验房单。 


3.1若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业； 


3.2若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿； 


3.3房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款； 


3.4买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用； 


3.5买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙； 


3.6买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。 


综上，开发商在没有安排购房人验房的情形下即要求购房人填写验房单不妥。 


二、关于退房条件一般来讲，退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。所谓约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如果双方当事人约定了退房的具体条件，且购房人能证明该条件成立的，则一般情况下购房者能达到退房的目的。 


法定条件则是根据法律规定，购房人可以退房的条件。法定退房条件综合起来主要包括以下几种: 


1、购房合同无效。依照我国《合同法》规定，合同无效情况下，因合同取得财产的双方当事人应当承担相互返还义务。购房合同无效的常见情形有:(1)开发商无权处分该房产，如开发商未取得预售许可即与购房人签订房屋买卖合同等；(2)开发商存在欺诈行为。 


2、套型、面积误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》规定:按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例的，在合同中没有特别约定的情况下，购房人可以选择退房。 


3、变更规划、设计导致退房。已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内，书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。 


4、房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用导致退房。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定，委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。 


华先生遇到的问题应属于上述第四种情形，如经过相关鉴定机构鉴定认为该房屋主体结构质量不合格的，华先生可以选择退房。