律师释疑：关于以租代售的几种解释

关于以租代售的几种解释
　　以租带售　　带，带动、拉动的意思。以租可以带动拉动商品房的销售是开发商对销售形势的一种企盼，是一种效果和效应。它不是买卖（租赁）双方对各自权利义务行为的产生及后果的具有法律含义的界定词，不是合同行为的法律术语。只宜在推动销售的文本中作为一种工作方法时使用。在体现民事法律关系的合同里不能用这个“带”字。　　以租待售　　待，等待、期待的意思。这个“待”字的含义是租在先、买在后，租是因、买是果。租赁是先决条件和基础，租着中意再买，租金折抵房款。在租赁的民事法律关系中等待着买卖民事法律关系的产生。这就出现了一个问题，在租赁等待期间只是一种单一的租赁关系，物权尚未发生转移，还在开发商名下。所有权人即出租人也就是开发商对该房屋还有没有处分权？第三人在法律界定的时间内优于承租人的买受条件时，开发商是否还有权转让给第三人，由第三人与承租人重新订立租赁关系？因为我国合同法规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”“承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法律规定承租人的优先购买权须是同等条件下，他人优于承租人的购买条件时则承租人失去优先购买权。还有承租人在此期间死亡即民事行为能力终止，租赁权可以转化为购买权的权利是同时灭失还是可以继承？另外在租赁期间开发商是否有对出租房屋负责维修的义务？显然用这个“待”由于物权不转移只是一种租赁关系的存续，既体现不出“售”的含义也不是开发商促销的本意和初衷。　　以租代售　　代，替代的意思。即以租赁的结果来转化替代售卖。买是基础是先决条件，买在先、租在后，买是因、租是果。租赁是在买后觉得不中意对买的另一种处理替代形式而产生的。在买的基础上不中意可转化为租实际上是开发商对买受人的一种促销手段和优惠条件。买售人在交了一定的房款进住一段时间后，只要单方认为不中意或无力继续交纳余款时就可以退房而不视为是违约。先期交付的房款可折抵为事先约定的租金额度支付给开发商。这款项既不是折旧费也不是罚金，而是租金。是对事先约定不买后的一种善后处理方式。这个“代”字较为确切，能够较为清晰地界定与释解双方的民事法律关系及权利和义务。　　还有一种变相的以租代售。即“租赁”期很长，直至“房租”全部付清房款为止。这实际仍是“分期付款”的形式，因为“租赁”期间开发商同样无权再出售给第三人。名为租金，实为房款。分期付款是房屋买卖交易中的另一种付款结算方式。按揭是以所买房屋做抵押担保向金融单位借贷的交易形式。以租代售是房屋买卖中的一种善后处理办法。

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