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我公司作为承租人是否已经放弃优先购买权?咨询热线内容

        我姓林，经营一家生产包装纸的公司。由于前期资金周转的问题，现租赁B公司的一处厂房及机器设备进行生产活动。
        2006年3月初，我以A公司名义与B公司订立财产租赁协议一份，约定B公司将其一处厂房及机器设备租给我公司使用，期限一年。2007年3月租赁合同期满，B公司就转售厂房及设备事宜和我公司达成协议：A公司表示租赁期满后不再续租，B公司拟以 25万元左右的价格整体转售租赁物；A公司对该价格放弃优先购买权，但如果以20万元左右成交的话，则愿意购买。由于B公司坚持以25万元出卖租赁物，我公司只能放弃优先购买权。2006年5月，B公司与第三方签订买卖合同，  以22．5万元的价格将厂房和设备卖给第三方，并收了款。
        得知消息后，我第一时间找到B公司理论，但其声称我之前已经放弃了优先购买权，故其可以将房屋另行出售。而我们认为，B公司以22．5万元的价格出售厂房设备，  已经侵犯我公司的优先购买权，B公司与第三人之间的协议由于侵犯我公司的优先购买权应为
        请问：我公司作为承租人是否已经放弃优先购买权?


律师专线解答
        承租人的优先权是法定的，具体是指当出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他购房者的权利。就承租人的优先购买权，须注意承租人仅在同等条件下享有优先购买权，包括价格，交付房屋期限、方式，所出售房屋的部位、数量等条件的相同。
        第一，B公司与第三方签订的买卖合同无效。据您所述，B公司曾经在出卖厂房和设备前就相关事宜与贵公司进行磋商，并达成初步协议，但由于您月前资金短缺，明确表示对25万元左右的交易价格放弃优先购买权；而当B公司最终与第三人就相同厂房、设备达成22．5万元交易意向时，贵公司应当享有优先购买权，B公司必须提前告知贵公司。但是，B公司并没有将这个新的“同等条件”告知贵公司，并在贵公司也未明确表示放弃优先购买权时，便以22．5万元价格与第三人签订的协议，故B公司与第三人签订的买卖合同应确认为无效。    
        第二，贵公司的优先购买权还涉及一个合理期限的问题。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法脘宣告该房屋买卖无效。”这就是说，B公司与第三人签订合同之日前3个月，就应该通知享有优先购买权的贵公司，在其没有尽通知义务的情况下，则B公司与第三人的房屋买卖行为无效，贵公司作为承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。


症结所在
        本问题的症结在于咨询者对承租人的优先购买权问题不清楚。


律师提醒与注意事项
        承租人行使优先购买权时，还必须符合以下几个条件：承租人系合法的承租人；承租人优先购买权发生在出租人转让房屋所有权时；承租人仅在同等条件下享有优先购买权；承租人应在合理期限内行使优先购买权。
        房屋租赁时，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。


法律链接
        《中华人民共和国合同法》第二百三十条