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承租人能否以自己的名义与第三人签订房屋租赁合同?

咨询热线内容
        2006年1月，我将自己位于某小区的一套房产租给某投资公司使用，并与其签订了房屋租赁合同，并规定在租赁期内，该公司可以自己名义将房屋转租他人。2006年1月 10日，该投资公司和赵某经过商议后又将房屋转租给赵某使用，约定每月租金为2000元，租赁期为两年。此外，双方还约定：  自合同签订之日起10日内，赵某向某投资公司支付租赁寸甲金6000元；如赵某中途退房，除寸甲金不予退还外，还应赔偿某投资公司因退租所造成的其他损失；每月租金在月底支付，如逾期未付，按逾期天数力口收应付租金0．5％的滞纳金；在租赁期内，若赵某要解除合同，须书面提出申请，合同终止时，赵某如不能将租赁场所及时归还，则从合同终止日的第二天起直到租赁场所归还日止，向某投资公司支付相当于租金两倍的赔偿款及其他费用。合同签订后，赵某一家便搬到该房屋里居住。
        在租住前期，赵某按时向某投资公司交纳房租，双方合作愉快。可是到2007年6月时，赵某没有按合同约定便私自于6月20日通知某投资公司解除租赁合同。某投资公司以赵某违反合同约定，私自解除租赁关系为由，坚持赵某履行合同义务，并且承担违约责任。而赵某辩称，某投资公司不是该房屋的所有人，他们之间所签订的合同无效，况且某投资公司是不能以他自己的名义签订房屋租赁合同的。为此，双方发生了争议。
        请问：在租赁关系中，某投资公司能否以自己的名义与赵某签订房屋租赁合同?


律师专线解答
        在上述事件中，赵某以“非产权人不能以出租人的名义签订房屋租赁合同”来主张租赁合同无效没有任何法律依据，投资公司以出租人的名义签订的房屋租赁合同有效。
    如您所述，该房屋租赁合同的主体是某投资公司和赵某，而某投资公司并非争议房屋的所有人，根据《城市房地产管理法》第52条规定，房屋租赁合同的出租人必须是房屋的产权人，非产权人以出租人名义签订的租赁合同无效。对此，不能片面地理解为非产权人不能以出租人的名义签订房屋租赁合同。在我国，非产权人出租房屋的行为也是得到现行法律承认的，我国《城市房屋租赁管理办法》第27条就规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。”根据该规定，在转租法律行为中，尽管承租人并非是产权人，但是他可以在一定条件下以出租人的名义将租来的房屋出租给次承租人。
        由此得出，某投资公司以出租人的名义与赵某签订的房屋租赁合同有效。
        如前所述，某投资公司与赵某签订的房屋租赁合同合法有效。赵某未经对方同意，擅自解除合同的行为显然违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。
     
症结所在
        本问题的症结在于咨询者对承租人以出租人名义签订的租赁合同何种情况下有效这一问题不清楚。
      
律师提醒与注意事项
        签订房屋租赁合同就是为约束双方，使合同当事人依照约定享受权利和履行义务，所以承租人千万不能为了一已之私中途退房而损害房屋出租人的利益。
        若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时，根据《城市房屋租赁管理办法》第32条的规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，具租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。