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该房屋租赁纠纷属民事还是行政纠纷?咨询热线内容      

        我姓梁，与妻子在文化路租了间门面房，开了一家装饰品店。我租用的房屋是县房产公司将公有房屋进行改造而成的。当时与房产公司签订了房屋租赁协议，合同规定租赁期限为一年，自2000年1月起至2001年1月止，每月租金800元。合同签订后，我开始使用该房屋。
        2001年1月，合同期满，我想继续使用此房屋，便给房产公司打了招呼，并且每月仍支付800元租金给房产公司，但是我们双方没有再续签租赁合同。在这期间，由于经营需要，我对该房进行了必要的装修，房产公司得知后也未提出异议。
         2001年10月，该县进行机构改革，撤销了房产公司，成立了房产管理局。2005年1月，房产管理局决定对现有公产房采用招标形式确定新的承租人。我得知后即参加了62号店面的招标，但结果却是该店面被他人中标。几天后，房产管理局以书面的形式通知我限期搬离，我认为自己对店面装修的投资款未得到补偿而拒绝搬离。房产管理局则向我送达了《行政处罚事先告知书》、《责令停止违法行为通知书》、《行政处罚听证告知书》。对此，我未作出任何申辩。一星期后，房产管理局就对我作出停止违章占用公有房屋和罚款的行政处罚。我收到处罚决定书后，未申请复议或提起诉讼，也未自觉履行，房产管理局遂向法院提起强制执行申请。
        请问：  法院能否受理房产管理局的执行申请，该房屋的纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷?    
      
律师专线解答    
         梁先生，通过您的叙述，我们认为房产管理局对您作出的具体行政行为明显缺乏依据，您与某县房产管理局对该房屋的纠纷应属民事纠纷，法院应裁定不予受理。
        首先，房产管理局对您进行行政处罚缺乏法律依据。房产管理局与您签订租赁合同并收取租金是一种民事活动，双方之间所产生的是一种民事法律关系，你们之间所产生的租赁纠纷，应当适用《合同法》的相关规定进行处理，而不属于行政法调整的范畴。
        其次，房产管理局认定您强占公有房屋与事实不符。您与房产管理局在1999年签订了房屋租赁合同，尽管租赁期满，但您还在继续使用租赁物，且房产管理局没有提出异议并接受了您的租金，根据《合同法》第236条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此外，我国《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”就这一事件而言，房产管理局未尽通知义务，也没有明确提出解除租赁合同，就以招标的形式确定新的承租人是不合法的。您可以在该房屋中继续经营，您的行为不属于占有公有房屋的范畴。所以说，房产管理局认定您强占公有房屋与事实不符。
        第三，房产管理局在处罚程序上存在重大瑕疵。房产管理局一方面是行政执法机关，具有行政管理职能，另一方面又是公产房的管理部门，从事经营活动。房产管理局与您签订租赁合同，收取租金是一种民事活动，双方发生民事法律关系。如果房管局与承租人发生纠纷，行使自己的行政职权采保护自身利益，那就很难保证作出的具体行政行为公正无私，这与我国相关法律规定背道而驰。
   
症结所在
        本问题的症结在于咨询者对因行政机关作出的民事行为而发生的纠纷属于民事还是行政纠纷这一问题不了解。