集体土地出租案例分析

【集体土地租赁合同】集体土地出租案例分析
案情回放：
2005年，某市河西镇光明村与某粮食印刷厂签订《房屋场地租赁合同》，并经公证机关公证，房地产管理部门核发了《房屋租赁许可证》。光明村将其所有的原面包厂十间厂房及其场地的土地使用权出租给粮食印刷厂。随后，粮食印刷厂取得《城市规划许可证》，在该土地新建房屋138平方米。对于《房屋场地租赁合同》和新建房屋，土地管理部门定性为“以其他形式非法转让土地”，多次要求租赁双方办理土地租赁的有关手续。根据有关土地法律法规，土地管理管理部门下达“《土地违法案件行政处罚决定书》”。粮食厂不服，提起行政诉讼，要求撤销《土地违法案件行政处罚决定书》，并由被告承担赔偿责任。经审理，人民法院下达了《行政判决书》，依法维持土地管理部门《土地违法案件行政处罚决定书》。原告上诉至中级法院，结果依法维持一审判决。
法律规定：
《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿转让。”
《城市房地产管理法》第2条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发，房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本发所称房地产开发是指在依据本法取得国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”
根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。《合同法》第58条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”
律师解析：
本案主要涉及集体土地非法出租导致《房屋场地租赁合同》无效。
《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿转让。”
《城市房地产管理法》第2条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发，房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本发所称房地产开发是指在依据本法取得国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”
由此可见，房地产开发，房地产交易应当在国有土地范围内进行，集体土地不是房地产开发，房地产交易的对象。集体土地只有依法经过征用转为国有土地后，方能进入房地产市场开发交易。光明村未经合法的集体土地征用手续就将集体土地出租给原告粮食印刷厂，违反了《城市房地产管理法》的有关规定。
根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。《合同法》第58条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”
本案的当事人违反了法律、行政法规的强制性规定，非法出租集体土地所有权，应当认定《房屋场地租赁合同》无效。光明村应当返还因该合同取得的租金，粮食印刷厂应当返还集体土地。土地管理部门《土地违法案件行政处罚决定书》合理合法，应当得到法律支持。法院的判决是正确的。
裴律师提示：
集体土地租赁合同无效后可能导致如下结果：
1、对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”
2、对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。

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