“认房又认贷”模式刚落地，北京房地产市场调控再度加码。3月22日，北京市地税局、北京市住建委联合发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》（以下简称《公告》），针对非京籍家庭在京购房条件作出细化，将原有“连续5年缴纳个人所得税”调整为“连续60个月缴纳个人所得税”。与此同时，北京发改、住建等部门也先后跟进房地产市场监管之中，业内认为，在密集落地的调控政策作用下，北京楼市尤其是二手房交易或将明显降温，后市有望恢复平静和理性。

 “连续5年”变“连续60个月”

根据北京此前的限购政策，非京籍人口连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税，可限购1套住房。本次《公告》进一步明确，连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税的标准，是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。不过对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，可视为连续缴纳。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，北京此次针对个税缴纳出台政策，充分说明了对于当前购房资格认定过程中的细节把握，体现了政策精确化管控的导向。“过去北京在社保和个税缴纳方面存在不同政策要求，社保必须连续缴纳60个月，而个税虽规定连缴5年，但实际只需一年缴纳一次，这使得社保缴纳要求更高，而个税缴纳要求相对低”，严跃进表示，从这个角度看，不排除有部分购房者采取个税认定的标准去购房，这显然降低了购房门槛，“此次政策将个税和社保缴纳模式统一，能规避部分购房者钻漏洞的做法，可以定性为严厉的而非放宽的政策。”

严跃进直言，从北京当前一系列做法看，后续调控会延续“加码再加码”、“细化再细化”的做法，一定程度上说明当前楼市调控过程中对于具体操作过程会提供各类配套的做法，这显然也是希望让政策落实更到位、更注重调控过程中的公平性。

中原地产首席分析师张大伟则认为，自2011年明确连续5年缴纳个税政策至今已有六年，大部分购房者都极为关心自身的社保和个税缴纳情况，极少中断缴纳，不过该政策延续了上周以来的收紧态势，对市场买卖双方心理都将带来一定影响。

多部门跟进调控

北京本轮楼市调控中，收紧的不止个税缴纳细则。就在同一天，市发改委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》，明确要求房企与中介销售商品房和提供服务应当自觉依法明码标价，标价内容、收费项目和收费标准要真实明确、清晰醒目，不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

市住建委也于同日公布消息称，新一轮调控新政实施第5天，市住建委已对138个房地产中介机构门店进行了检查。在此次执法检查中，11家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停，其中唯家中介公司德茂小区店、辰明中介公司果园店被当场摘牌关停。

加强商品房经营者管理的同时，相关部门还对房屋交易行为做出了进一步规范。日前，市住建委会同市规划国土委正式《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》，明确自4月10日起，要严格依照规划许可内容和不动产权登记证明记载的房屋平面布局进行测绘成果审核和不动产登记，严控“过道学区房”等平房一间擅自分割为多间的行为。分析认为，这一政策的出台将有效打击非居住功能场所单独落户的违规行为，也将在一定程度上抑制非理性的平房学区房交易。

与此同时，近日北京地区多家商业银行也上调了个人住房贷款利率最大优惠幅度，并停止审批25年以上的住房贷款。据悉，工商银行、建设银行等16家银行北京分行一致决定，即日起缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

在业内看来，近期楼市调控新政叠加监管规则密集落地，根源就在于春节后北京房地产市场尤其是二手房交易量价都隐隐有上扬迹象。国家统计局公布的数据显示，去年11月至今年1月，在北京楼市交易规模占比近8成的二手住宅价格环比涨幅分别为0.2%、0.2%、0.8%和1.3%。不难看出，在去年的“930”政策之后，北京房价涨幅曾一度得到控制，但近期有再度扩大的势头。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖直言，今年2月中下旬以来，北京二手住宅市场的实际交易量再度激增，恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头，房价在企稳之后又出现了上涨趋势，为预防房价再度快速上涨，北京果断出台了一系列调控措施，这是非常及时和必要的。

市场降温可期

“目前北京出台的一系列调控及相关政策，可以说是‘史上最严’了，不仅恢复了2014年调控前的认房又认贷模式，二套房60%和80%首付比例也是迄今最高的”，胡景晖告诉北京商报记者，此外，最长贷款年限缩短到了25年，而明确企业购买需满3年才能再次交易则是堵漏之举。

在胡景晖看来，此次新政的实施是去年9月底以来北京楼市调控的又一次加码、刹车，从中不难看出北京市政府调控房价、稳定楼市的决心，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟，楼市交易量将会下降，在缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价方面也将起到立竿见影的效果，“伴随购房需求的减少和交易量的回落，春节后有所抬头的房价将再次企稳，前期涨幅过快、总价较高、户型较大的房源有望率先迎来价格回落。”

持同样观点的还有张大伟，他表示，由于新建商品房限价政策严格，压缩了上涨空间，近几个月北京楼市二手房“异军突起”，价格上涨速度赶超新房，这一轮调控作用下，二手房交易将首当其冲，“‘认房又认贷’的模式也基本抑制了改善需求中的投资比例，楼市有望快速恢复到去年四季度的态势，二手房交易将明显降温，部分区域也可能出现价格下行。”

此外，住建等部门加码的市场监管政策，同样有望助力市场快速回归理性。严跃进表示，多部分此次密集部署相关政策，包括查处关停违规中介，目的在于引导中介行业操作更加规范，“不仅是‘过道学区房’交易，此前出现的奇葩物业费用其实都与中介炒作有关，因而从这个角度看，中介市场后续规范的强化，也有利于二手房价格回归理性。

另有分析指出，从全国市场来看，北京楼市新政后，其余核心一二线城市楼市政策或密集出台，环北京、环上海、环广深等大都市周边的三四线城市，若因核心城市楼市需求外溢再次出现过热，同样也会有强化政策出台。有业内人士认为，由于北京新政带来了调控加码的预期，预计在其他热点城市，短期内可能会出现恐慌性购房的现象，但若政策能陆续落地，到今年二季度，市场将会归于平静。